Nếu bạn đang sở hữu một căn hộ chung cư, căn hộ vẫn chưa có sổ hồng. Tuy nhiên, vì lý do nào đó gia đình bạn có kế hoạch chuyển chỗ ở và muốn bán lại căn hộ đang ở. Như vậy, căn hộ chung cư có thể chuyển nhượng khi chưa có sổ hồng không?. Nhằm giải đáp vướng mắc trên Tư vấn Blue xin tư vấn thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng nhà chung cư khi chưa được cấp sổ hồng tại Hà Tĩnh như sau:
Điều kiện nhà ở tham gia chuyển nhượng
Theo quy định Luật Nhà ở 2014 Điều 118. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch
2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
Căn cứ Luật Kinh Doanh bất động sản 2014
Điều 59. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
1. Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.
2. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.
3. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Nghị Định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.
Hình minh họa
Thủ tục chuyển nhượng căn hộ chưa có sổ hồng có gì khác biệt?
Nếu trường hợp mua bán của bạn không thuộc trường hợp không bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, thì bạn không thể thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở, vì hợp đồng mua bán nhà ở phải công chứng mà bạn lại không có sổ hồng. Song, hai bên vẫn có thể lập hợp đồng đặt cọc để đảm bảo việc bạn sẽ bán căn hộ này cho người mua hoặc lập vi bằng hành vi mua bán nhà ở của 02 bên – do cơ quan thừa phát lại thực hiện.
Khi lập hợp đồng đặt cọc thì hai bên chỉ cần lập thành văn bản, có chữ ký của người mua – người bán là có giá trị pháp lý. Hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng/chứng thực nhưng nếu có nhu cầu thì bạn có thể đi công chứng/chứng thực hợp đồng đặt cọc.
Hồ sơ để công chứng hoặc chứng thực gồm các giấy tờ sau:
- Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng đã ký lần đầu với bên cho thuê mua và văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó đối với trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi (bản chính);
- Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu nếu bên nhận chuyển nhượng là cá nhân; trường hợp bên nhận chuyển nhượng là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó (bản sao có chứng thực hoặc bản sao và xuất trình bản chính để đối chiếu);
- Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
Các bên trong chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có trách nhiệm nộp thuế, phí và lệ phí cho việc chuyển nhượng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Để hạn chế các rủi ro có thể xảy ra trong giao dịch mua bán chuyển nhượng nhà ở khi chưa có sổ hồng, bạn có thể tham khảo, đưa vào hợp đồng mua bán, chuyển nhượng của mình một số điều khoản như sau:
Cách 1: Bạn và bên bán có thể ký trước một hợp đồng đặt cọc (với nội dung hứa mua hứa bán). Sau khi căn nhà được cấp giấy chứng nhận, bên bán phải có trách nhiệm ký Hợp đồng bán nhà cho bên mua còn không thì bị phạt tiền cọc theo thỏa thuận của hai bên.
Cách 2: Hai bên có thể xem xét ký kết Hợp đồng ủy quyền về việc định đoạt toàn bộ, kể cả việc mua bán, chuyển nhượng…căn nhà này khi nhà đã được cấp Giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước và Hợp đồng ủy quyền này phải được công chứng, chứng thực tuy nhiên khi ký kết Hợp đồng ủy quyền này có thể xảy ra các rủi ro xảy ra vì HĐ ủy quyền có thể bị hủy bỏ giữa chừng vì người bán chết, bị tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị đơn phương chấm dứt… theo quy định của Bộ Luật dân sự. Theo quy định của pháp luật hiện hành, việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; và đăng ký sang tên đổi chủ cho bên mua (đăng ký biến động) tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp quận (huyện).
Trong giao dịch này sẽ phát sinh nghĩa vụ giao nhận tiền và giao nhận giấy tờ. Do đó, các bên liên quan cần xác lập vi bằng về việc đã giao nhận tiền và giấy tờ để chứng minh khi cần thiết. Việc giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất trước sự chứng kiến của Thừa phát lại – Hay còn gọi là lập vi bằng giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ là một trong những chứng cứ vững chắc để chứng minh việc thực hiện nghĩa vụ này. Đây là chứng cứ ghi nhận việc Bên mua giao tiền cho Bên bán và Bên bán giao giấy tờ cho Bên mua. Quá trình giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ được Thừa phát lại quay phim, chụp hình đảm bảo tính chính xác, khách quan và trung thực. Vi bằng được đăng ký tại Sở Tư Pháp.
Cần lưu ý rằng giá trị của vi bằng giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất không có giá trị thay thế văn bản công chứng, chứng thực – Tức là vi bằng không phải là cơ sở để sang tên đổi chủ cho bên mua. Vi bằng có giá trị chứng cứ trước Tòa và các quan hệ pháp lý khác, dùng để chứng minh việc các bên đã giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất… làm cơ sở để các bên tiếp tục thực hiện hợp đồng, hoàn thiện hợp đồng theo quy định của pháp luật, hoặc là cơ sở để giải quyết khi có tranh chấp xảy ra.
Vì vậy, không có vi bằng công chứng thừa phát lại, mà chỉ có vi bằng giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất đề làm cơ sở cho các quan hệ pháp lý khác, hoặc làm cơ sở để giải quyết tranh chấp về sau. Vi bằng giao nhận tiền, giấy tờ sẽ giúp giao dịch của bạn an toàn hơn, hạn chế các rủi ro có thể xảy ra.
Mọi vấn đề vướng mắc về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng nhà chung cư khi chưa được cấp sổ hồng tại Hà Tĩnh quý vị hãy liên hệ Tư vấn Blue để được hỗ trợ tư vấn miễn phí.
- Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng nhà chung cư khi chưa được cấp sổ hồng tại Hà Tĩnh
